Misure per limitare gli affitti brevi, che cosa prevede (davvero) la proposta Ue
Roma, 13 set. (askanews) – La Commissione europea ha presentato mercoledì 9 settembre la molto attesa proposta di regolamento sull’accessibilità economica e la disponibilità degli alloggi (‘Affordable Housing Act’), che affronta il problema della crisi abitativa per le popolazioni residenti nei centri storici delle città e in altre località turistiche e isole dell’Ue. La proposta riguarda in particolare le misure che potranno essere prese dalle autorità nazionali, regionali e comunali nelle aree in cui la popolazione locale subisce l’impatto negativo del boom degli affitti brevi (soprattutto per via le piattaforme online come Airbnb), sia sui prezzi degli affitti e delle case in vendita, sempre più cari, sia sulla stessa disponibilità delle abitazioni, sempre più scarsa, per stabilire la residenza principale.
La proposta della Commissione ha suscitato reazioni fortemente contrarie da parte di tutti i partiti della maggioranza governativa di centro destra in Italia. La Lega non ha esitato a definirla come un ‘ennesimo attacco di Bruxelles alla casa, alla proprietà privata e ai risparmi degli italiani’, denunciando ‘l’Europa guidata da burocrati non eletti da nessuno’ che ‘torna alla carica con vincoli, restrizioni e regole calate dall’alto sugli affitti brevi’. ‘Vietare gli affitti brevi in maniera indiscriminata non risolve l’emergenza abitativa e non migliora la vivibilità dei centri storici, è solo l’ennesimo attacco dell’Europa alla proprietà privata e ai risparmi dei cittadini’, ha affermato il vicepresidente del Senato e responsabile del dipartimento Turismo della Lega, Gian Marco Centinaio.
Per Gianluca Caramanna, responsabile del Dipartimento Turismo di Fratelli d’Italia, è ‘l’ennesimo tentativo della Commissione Europea di imporre restrizioni e misure dirigiste sugli affitti brevi’, e ‘dimostra una pericolosa miopia e un attacco frontale alla proprietà privata, che per gli italiani rappresenta un bene primario e inviolabile’. Con l’impostazione della Commissione ‘si comprime il diritto di proprietà, si invadono le competenze che spettano agli Stati membri, si mettono i territori uno contro l’altro’, hanno aggiunto gli eurodeputati di Fdi Carlo Fidanza, capo delegazione del Partito a Strasburgo, Antonella Sberna, vicepresidente del Parlamento europeo, e Denis Nesci.
Ed è andato giù duro persino il leader di Forza Italia, che è stato commissario europeo, Antonio Tajani: ‘La casa è sacra e la proprietà privata va difesa’, ha sottolineato in un post su X pubblicato il 6 settembre, quando circolava già la bozza della proposta, poi confermata pressoché integralmente il 9 dalla Commissione. ‘Forza Italia – si leggeva ancora nel post – respinge l’ideologia dei divieti che arriva dall’Europa. Nuovi vincoli sugli affitti brevi e più restrizioni sui proprietari non risolvono l’emergenza abitativa, al contrario rischiano di ridurre ancora l’offerta’.
Ma che cosa prevede in realtà la proposta di regolamento, per quali ragioni è stata presentata, è davvero una misura dirigista che impone dall’alto vincoli, divieti e restrizioni, contro il diritto di proprietà? E’ davvero una proposta che ‘invade’ le competenze degli Stati membri, e che dunque va contro il principio di sussidiarietà del Trattato Ue? Ricordiamo che ‘sussidiarietà’ significa che le decisioni normative devono essere prese dalle autorità locali, le più vicine possibile ai cittadini, e al livello superiore (nazionale o europeo), solo se e quando è appropriato, perché serve un’azione unitaria più vasta, o perché quelle norme non sono gestibili ai livelli inferiori.
Vediamo i fatti. Molte città europee in ben 11 Stati membri, Italia compresa (con Portogallo, Spagna, Francia, Belgio, Olanda, Germania, Austria, Slovenia, Croazia, Grecia, e Malta) hanno già preso diverse misure per evitare che le abitazioni restino a lungo vacanti, limitare la destinazione agli affitti brevi degli alloggi disponibili, regolamentare l’acquisizione delle proprietà immobiliari e in certi casi vietare un uso di questi alloggi diverso da quello di residenza principale. Queste misure, tuttavia, sono state finora spesso controverse dal punto di vista del rispetto della proprietà privata e delle libertà economiche tutelate nel mercato unico dell’Ue, con particolare riguardo alla Direttiva Servizi del 2006 (la famosa ‘direttiva Bolkestein’). Tanto che in diversi casi le misure sono state contestate nei tribunali nazionali e nella Corte europea di Giustizia. Proprio ai sensi della Direttiva Bolkestein, tra l’altro, le misure dovevano essere finora notificate all’Ue per valutare se rispettavano le norme sulla libertà dei servizi.
Come precisa la Commissione, la nuova proposta di regolamento in realtà ‘non istituisce alcun nuovo diritto per le autorità competenti di limitare l’accesso ai servizi di locazione di alloggi a breve termine o la loro fornitura, né l’acquisto o l’uso di immobili, né prescrive o raccomanda l’adozione di tali misure’. Il regolamento proposto, invece, ‘definisce le condizioni e i requisiti applicabili ai sensi del diritto dell’Ue qualora le autorità competenti scelgano di adottare misure a loro disposizione in base alla normativa nazionale’. La decisione se introdurre o no le misure spetta quindi esclusivamente alle autorità competenti, locali o nazionali, e non è affatto ‘calata dall’alto’ da Bruxelles o dalle norme Ue.
In altre parole, la proposta legislativa (che dovrà ora essere approvata dai governi degli Stati membri in Consiglio Ue e dal Parlamento europeo, ed entrerà in vigore 20 giorni dopo la sua adozione definitiva) si limita ‘a semplificare e chiarire il quadro normativo dell’Ue vigente per le misure intese a salvaguardare l’accessibilità economica e la disponibilità di alloggi’. A tal fine, viene eliminato in particolare l’obbligo di notifica previsto dalla Direttiva Bolkestein (direttiva 2006/123/CE articolo 15, paragrafo 7) per le misure rientranti nell’ambito di applicazione del regolamento, mentre si armonizzano d’altra parte solo le procedura di valutazione della proporzionalità delle misure stesse, e le condizioni obiettive di ‘stress abitativo’ che devono esistere per poterle adottare.
Il cuore del regolamento è proprio qui: nella definizione precisa di queste precondizioni obiettive (necessarie per giustificare eventuali misure prese dalle autorità locali o nazionali), che sono basate sul parametro del ‘rapporto prezzo/reddito’. Si tratta, secondo la proposta, del ‘rapporto tra il prezzo rappresentativo di un’abitazione di dimensioni medie in una determinata area, espresso in euro, e il reddito disponibile pro capite rappresentativo, espresso in euro’ (art. 4, par. 5, definizioni). I prezzi rappresentativi delle abitazioni sono calcolati utilizzando ‘il prezzo medio di transazione di un’abitazione nell’area interessata’ (come specifica l’allegato del regolamento).
La valutazione dell’esistenza di uno ‘stress abitativo’ in una determinata area urbana avviene, da parte dell’autorità competente, innanzitutto in base al raggiungimento di una soglia nel rapporto prezzo/reddito pari o superiore a otto, ovvero quando sono necessari almeno ‘otto anni di reddito pro capite disponibile per acquistare un’abitazione di dimensioni medie nel patrimonio abitativo dell’area interessata’ (art. 6, par. 1 a).
Un’altra precondizione che deve essere verificata è che il rapporto prezzo/reddito sia aumentato nel periodo che copre gli ultimi 10 anni di dati disponibili (art. 6, par. 1 b). Da notare che questa valutazione relativa ai 10 anni precedenti non si applica qualora il rapporto prezzo/reddito sia pari o superiore alla soglia di 10 (art. 6, par. 2).
Inoltre, l’autorità competente deve concludere che ‘in assenza della misura, è improbabile che la tensione abitativa si attenui nei tre anni successivi alla sua adozione’. Questa argomentazione deve basarsi sulla valutazione di tre diversi fattori: le dinamiche demografiche, l’offerta e la domanda di abitazioni nell’area interessata (art. 6, par. 1 c).
Infine un’ulteriore condizione necessaria per l’adozione delle misure riguarda la loro ‘necessità’. L’autorità competente deve dimostrare che, ‘nel corso di almeno tre anni precedenti l’adozione della misura’, nella zona soggetta a stress abitativo ‘la fornitura di servizi di locazione di alloggi a breve termine’ e ‘l’acquisizione e l’uso di terreni e immobili residenziali per finalità diverse dalla residenza principale’ hanno avuto ‘un impatto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica degli alloggi in tale zona’ (art. 9, par. 2 e par. 3).
La proposta precisa anche i requisiti che devono avere le misure che possono essere prese dalle autorità locali per salvaguardare l’accessibilità economica e la disponibilità degli alloggi: ‘Misure che limitano l’accesso ai servizi di locazione di alloggi a breve termine, o la fornitura degli stessi, in immobili residenziali diversi dalla residenza principale del locatore’ (art. 5, par. 1 a), e ‘misure che limitano l’acquisizione o l’uso di terreni e immobili residenziali non acquisiti o utilizzati a fini di residenza principale, indipendentemente dal fatto che siano occupati dal proprietario o da un’altra persona’ (art. 5, par. 1 b).
Le misure possono essere adottate per ‘un periodo non superiore a cinque anni’, ma possono essere prorogate qualora, a seguito di un riesame, l’autorità competente concluda che i requisiti stabiliti riguardo alle condizioni di stress abitativo continuano a essere soddisfatte (art. 12, par. 1). Il primo riesame è effettuato entro cinque anni dalla data di adozione della misura, e successivamente l’autorità competente riesamina periodicamente se sussistano i requisiti stabiliti (art. 12, par. 2). Se conclude che i requisiti non sono più soddisfatti, l’autorità competente ‘revoca tale misura senza indebito ritardo’ (art. 12, par. 3).
La proposta della Commissione include anche diverse limitazioni al tipo di misure che possono essere prese. Innanzi tutto, ‘non devono essere direttamente o indirettamente discriminatorie nei confronti dei cittadini degli Stati membri in base alla nazionalità o, nel caso di persone giuridiche stabilite in uno Stato membro, in base allo Stato membro di stabilimento’ (Articolo 8).
In secondo luogo, le eventuali misure per evitare che le unità immobiliari rimangano sfitte a lungo termine non si applicano qualora la mancata occupazione degli alloggi sia giustificata per motivi quali ‘assenza temporanea per lavoro, istruzione o formazione, salute, procedure di successione in corso, impedimento legale all’occupazione o inabitabilità’ (Art. 9, par. 4).
Inoltre, le stesse misure contro la mancata occupazione prolungata di alloggi non destinati a residenza principale dovranno essere calibrate in base a criteri oggettivi di proporzionalità, ad esempio ‘tenendo conto in particolare del numero di abitazioni possedute dallo stesso proprietario nella zona interessata’ e della durata della mancata occupazione (Art. 10, par. 1 g).
Sempre applicando il criterio di proporzionalità, le eventuali restrizioni ai servizi di affitto breve dovranno essere calibrate su forme di attività di locazione che, ‘per portata, frequenza o carattere commerciale, sono maggiormente suscettibili di ridurre la disponibilità di alloggi destinati a uso residenziale a lungo termine’ (Art. 10, par. 1 d). In questo caso, ‘le autorità competenti dovrebbero concentrarsi sulle forme di attività che più probabilmente incidono negativamente sulla disponibilità e sull’accessibilità economica degli alloggi destinati a uso residenziale a lungo termine, come quelle caratterizzate da una dimensione commerciale’, tenendo conto di ‘criteri oggettivi, quali il numero di alloggi offerti da un singolo host, la frequenza dell’attività o indicatori comparabili’ (considerando 26).
Le restrizioni, insomma, se decise dalle autorità locali, dovranno riguardare prioritariamente chi possiede o gestisce diversi alloggi su scala commerciale. D’altra parte, vengono esplicitamente esclusi dall’applicazione di queste misure gli alloggi che sono residenza principale dell’host, messi a disposizione per affitti brevi parzialmente, o temporaneamente nella loro interezza (in assenza del locatore). Le limitazioni ai servizi di affitto breve ‘si applicano solo agli alloggi non messi a disposizione da un locatore nella propria residenza principale’, precisa l’articolo 5 (paragrafo 2). E il considerando 27 puntualizza che le locazioni di questo tipo ‘non sottraggono alloggi al mercato degli affitti a lungo termine e dovrebbero pertanto essere trattate diversamente dalle forme di locazione a breve termine che comportano l’utilizzo di un patrimonio abitativo non adibito a residenza principale’.
Nel rispetto dei principi di non retroattività, certezza del diritto e legittimo affidamento, le eventuali restrizioni decise dalle autorità locali all’acquisizione di immobili residenziali e terreni si applicheranno solo se il loro acquisto è successivo alla data di applicazione delle misure (art. 10, par. 1 f, e considerando 36) .
Inoltre, il nuovo regolamento non si applicherà alle misure già esistenti, adottate prima della sua entrata in vigore. Tuttavia, un’autorità competente potrà decidere di riesaminare tali misure in conformità del presente regolamento (art. 14).
Infine, in applicazione del principio di trasparenza, le autorità competenti dovranno rendere pubbliche le informazioni su qualsiasi misura adottata a norma del regolamento, nonché sulla proroga, modifica o revoca della misura stessa, prima della sua entrata in vigore (art. 13).
Durante la conferenza stampa di presentazione della proposta, il 9 settembre a Bruxelles, il commissario europeo responsabile per l’Energia e le Politiche abitative, Dan Jorgensen, e la vicepresidente esecutiva della Commissione Teresa Ribera hanno spiegato perché il regolamento è necessario e risposto in modo dettagliato alle critiche, in particolare quelle della destra anti europea riguardo al presunto intervento di questa normativa Ue in un campo, quello delle politiche abitative, che è competenza delle autorità nazionali e locali.
‘Direi che è piuttosto il contrario: oggi ci troviamo – ha osservato Jorgensen – in una situazione in cui le norme e i regolamenti dell’Unione europea rischiano di ostacolare gli Stati membri e le città nell’intraprendere le azioni che desiderano. Con la nostra iniziativa odierna – ha sottolineato -, stiamo di fatto rispettando il principio di sussidiarietà: riconosciamo che la questione riguarda i servizi e la libera circolazione dei capitali, rientrando quindi nelle nostre competenze, ma garantiamo al contempo agli Stati membri la possibilità di agire. Se uno Stato desidera dare priorità alla risoluzione della carenza di alloggi a prezzi accessibili in aree caratterizzate da forte stress abitativo, deve poterlo fare’. In questo modo, le autorità nazionali o locali ‘non dovranno temere di essere trascinate in tribunale, ad esempio, da alcune delle grandi piattaforme di affitti a breve termine’.
‘È necessario – ha osservato Jorgensen – che i decisori politici degli Stati membri e delle comunità locali abbiano la facoltà di introdurre misure per risolvere questo problema, qualora lo ritengano opportuno. Non li obblighiamo a farlo, ma se decidono di intervenire, devono poter disporre di una base giuridica adeguata’.
‘Credo sia importante sottolineare – ha aggiunto Teresa Ribera – che le seconde case continueranno a rappresentare una realtà significativa in Europa. Le piattaforme per gli affitti a breve termine continueranno a operare. Tuttavia – ha ricordato -, sappiamo che esistono aree in cui i giovani non riescono a lasciare la casa dei genitori prima dei 35 anni, o dove le persone non possono trasferirsi vicino al luogo di lavoro o non hanno un reddito sufficiente per garantirsi una soluzione abitativa. Stiamo parlando di infermieri, insegnanti, agenti di polizia, camerieri: cittadini comuni che non possono contare su un elemento così fondamentale e importante per la loro vita quotidiana. Il fatto che diversi sindaci e consigli comunali stiano adottando regolamenti concreti, ciascuno secondo le proprie competenze e con approcci differenti, per affrontare il problema, e che in molti casi si trovino a dover difendere tali misure in tribunale, perché sono contestate in nome della libertà di iniziativa economica o altri principi Ue, dimostra l’importanza di disporre di un quadro normativo comune. Non si tratta di un obbligo – ha precisato Ribera -, ma di un’opzione facoltativa; le misure devono essere proporzionate e rispettare criteri specifici che garantiscano tale proporzionalità. Credo che anche questo rientri nelle nostre responsabilità. In situazioni di difficoltà, dobbiamo individuare modalità per agevolare questo processo di definizione delle priorità, garantendo al contempo piena responsabilità, trasparenza e certezza giuridica per sindaci, proprietari privati e promotori immobiliari, anche in una prospettiva futura’.
‘Pertanto – ha concluso la vicepresidente esecutiva della Commissione – ritengo fondamentale l’impegno che stiamo assumendo: vogliamo offrire, nei limiti delle nostre possibilità, sostegno agli Stati membri e alle istituzioni e amministrazioni locali, affinché possano rispondere più efficacemente alle sfide legate al settore abitativo. Proseguiamo dunque su questa strada’.
‘Da quando ho assunto l’incarico di commissario per l’edilizia abitativa – ha ricordato ancora Jorgensen -, nessun argomento mi è stato sottoposto con la stessa frequenza di quello degli affitti brevi, durante le mie visite agli Stati membri e i colloqui con governi, parlamenti, amministrazioni locali, sindaci, cittadini, giovani, Ong, associazioni di inquilini e sindacati. Eppure, nessuno di loro mi ha mai detto: ‘Stai alla larga dalle locazioni a breve termine; non vogliamo che tu intervenga in questo ambito’. Tutti hanno affermato di aver bisogno di strumenti per affrontare questa sfida. Ben pochi – ha riferito ancora il commissario – sono contrari alle locazioni a breve termine, poiché queste possono favorire l’attività economica e integrare il reddito familiare. È un’ottima cosa poter affittare una stanza o la propria casa di tanto in tanto: genera reddito, aiuta a sostenere i costi abitativi e giova ai viaggi e al turismo. Tuttavia, in alcune aree l’espansione del fenomeno è stata rapidissima. Ha provocato un aumento inaccettabile dei prezzi e, in certi luoghi, ha persino portato all’espulsione dei residenti dai centri urbani. Ecco perché ci hanno chiesto di intervenire. Ed è per questo che stiamo proponendo un quadro normativo che consenta alle città di agire fin da subito’.
Rispondendo poi a una domanda su cosa fare nel caso in cui alcune città non vogliano adottare queste misure, Jorgensen ha ribadito che ‘la scelta spetta a loro’. Ma, ha aggiunto, ‘in termini politici, pur non essendo io qui in veste di politico, se dovessi dare un consiglio direi: se non affrontate questo problema mentre i vostri cittadini lo considerano una questione cruciale, saranno probabilmente gli elettori a farvelo notare alle prossime elezioni. È questo ciò che credo accadrà. Non credo che vi siano molte grandi città in Europa che non dovranno confrontarsi, in un modo o nell’altro, con questa sfida’, ha concluso il commissario.
Di Lorenzo Consoli e Alberto Ferrarese
